地产黑幕——地皮被炒成了黑色


　　“我从来没有在正规渠道批到过地皮”，李丁说：“谁不想光明正大挣钱？实在是弄不到手。”征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。


　　“地皮早就被有关系的人瓜分了，他们神通广大也胆大包天。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人（事发后畏罪自杀）独自一人就把城区的土地卖光了。”“一开始，我的报告总是被挑三拣四，批评得一无是处，不是达不到要求就是已经规划完毕，没地方了。三天两头修改，他们总能挑出毛病。最后，我弄懂了，找到国土局办公室的一个秘书，通过她牵线搭桥和局长见了一面，然后专门到他家里拜访了一次，地很快批下来，而且土地出让金可以先欠着，赚了钱再说！”


　　“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办法。”


　　拿到批文后，开发商开始到银行融资。“我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部分组成，公关费和关系，二者缺一不可。”其它成本如何解决？“银行贷款。”


　　为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金，但“他们才没那么傻。”


　　一家房地产公司副总告诉记者，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样，我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。


　　“这个环节最为关键，一旦打通就意味着成功了一半。”


　　开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。（以上内容引自《世界商业评论》）


　　中国的利率市场还处于计划经济时代，利率甚至低于居民消费价格指数上涨幅度，是负利率时代。负利率的结果是只要存钱就亏，只要借到钱就赚，于是所有的人都愿意到银行借钱，购买房子来保值。如2004年上海一些商业银行个人住房按揭贷款成几倍的增长。截至2005年2月末，上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%；2005年1-2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款高达87.7%，房地产贷款占新增贷款近90%。低利率政策也为房价的不断走高推波助澜。


　　游资炒作。中国股市由于其天生的缺陷，目前已很难吸引资本进行投机或投资，而资本、特别是游资的逐利本性，使房地产成为游资的一个泻洪口，它们如过江之龙神出鬼没。在房地产销售环节中，正常的市场链应是“地产商→消费者”，但经过投机炒作变成了“地产商→炒作者→炒作者→……→消费者”。 游资正把具有固定资产属性、流动性差的房地产作股票炒作，不断转手，在利益相连的链条上每一环都要获取利润，这无疑直接抬高了房价。而当房地产价格远背离了其价值时，市场就产生了严重的泡沫。


　　房地产商还利用信息不对称、自买自卖、虚拟合同、找人排队购买，造成虚假繁荣，在媒体上制造假象，引人跟风等手段人为营造虚假房地产牛市。“炒地皮、骗贷款、虚假广告、偷工减料……近年来中国富豪中房地产业的富豪占据近半壁江山，房地产的暴利使富豪财富迅速积累。2004胡润百富榜有45位来自房地产业。


  

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